Кадастровая стоимость, как налоговая база по налогу на имущество

Кадастровая стоимость, точнее, ее величина, является головной болью собственников земельных участков, поскольку является налоговой базой по земельному налогу. Кадастровую стоимость определяют органы власти субъектов Российской Федерации на основании кадастровой оценки, проведенной специализированными организациями.

Помимо землевладельцев, теперь еще и собственники объектов капитального строительства и помещений в объектах капитального строительства стали, а те, которые еще не стали, в ближайшее время станут платить в бюджеты гораздо большие суммы налогов в связи со следующими изменениями налогового законодательства.

Кадастровая стоимость

Налоговая база отдельных объектов недвижимого имущества теперь определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода.

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, теперь не освобождены от уплаты налога на имущество организаций, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

Что касается установления для налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, обязанности уплачивать налог на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (соответствующие изменения введены в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 02.04.2014 N 52-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), то этому следует посвятить отдельную научную статью, в которой следует провести анализ правоприменительной практики, касающейся использования схем «дробления» арендного бизнеса для сокращения налогового бремени. Отметим лишь то, что собственниками объектов капитального строительства, в первую очередь собственниками торгово-офисных зданий, широко использовалась да и используется практика создания нескольких «технических» компаний, применяющих УСН, между которыми делилось право собственности на здание. В результате налогоплательщики — собственники зданий — получали необоснованные налоговые выгоды, в том числе и не уплачивая налог на имущество организаций.

Что касается определения налоговой базы как кадастровой стоимости объекта недвижимости, то для российского налогового законодательства — практика не новая. Как уже отмечалось, собственники земельных участков знакомы с налоговой базой, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости, достаточно давно. Так, ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Правовой основой установления в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество организаций кадастровой стоимости объекта недвижимости является ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, введенная Федеральным законом от 02.11.2013 N 307-ФЗ «О внесении изменений в ст. 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». В соответствии с ч. 1 указанной статьи кадастровая стоимость объекта недвижимости является налоговой базой для следующих объектов:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых, в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости, предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 378.2 НК РФ с 1 января 2014 г. законами субъектов РФ могут определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимости.

Для примера правового регулирования на уровне субъектов Российской Федерации возьмем опыт Москвы. Так, Законом г. Москвы от 20.11.2013 N 63 в Закон г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций» внесены изменения, определяющие особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества.

Так, с 1 января 2015 г. налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 3000 кв. метров и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 2000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

3) расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений, площадь каждого из которых свыше 3000 кв. метров, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

4) объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.Отдельно хочется остановиться на двух наиболее насущных вопросах, касающихся как собственников земельных участков, так и собственников объектов капитального строительства:

— оспаривание кадастровой стоимости в специально создаваемых комиссиях, а именно обоснованность наиболее часто используемого мотива отказа в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости;

— даты, с которой измененная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет использоваться для исчисления налога.

Что касается первого вопроса, прежде всего следует отметить, что законодательно предусмотрено (абзацы 8 — 10 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке), что основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Первое основание более простое и связано чаще всего с техническими ошибками, допущенными при составлении отчета об определении кадастровой стоимости. Для выявления оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости собственник обращается к заказчику работ по определению кадастровой стоимости или в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и заказчик работ или орган кадастрового учета, соответственно, обязаны в течение семи рабочих дней предоставить соответствующие сведения.

Более сложным основанием с точки зрения процесса доказывания является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Остановимся на наиболее сложных и актуальных вопросах, касающихся данной процедуры.

Первое — это комплект документов, необходимых для установления в отношении объекта его рыночной стоимости. Статьей 24.19 Закона об оценке установлен следующий комплект документов:

1) заявление;

2) кадастровый паспорт объекта недвижимости;

3) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

4) отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

5) положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

По первым трем документам вопросов возникать не должно.

Что касается положительного экспертного заключения, то Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности) от 4 мая 2012 г. N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Пунктом 20 указанного Порядка определено, что в случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, — положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

То есть положительное экспертное заключение является обязательным документом для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае, если рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%.