По данным Минстроя РФ, проблема обманутых дольщиков сегодня касается 68 регионов. Зачастую она связана с тем, что застройщик собирал деньги граждан на возведение конкретного объекта, но по закону у него была возможность распределять эти деньги между всеми своими объектами по своему усмотрению. Теперь же «котловой» метод привлечения средств останется в прошлом – вводится правило «одно разрешение на строительство – один расчетный счет». Контролировать расходование средств будет банк.
Переход от долевого к проектному финансированию позволит минимизировать риски покупателя – определенная доля ответственности перекладывается на банки. Деньги дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счете, получить их с которого застройщик сможет только после исполнения всех своих обязательств. При банкротстве застройщика банк возвращает покупателю внесенные на эскроу-счет средства, а объект капитального строительства может передать другому добросовестному застройщику. Кроме того, дольщики смогут рассчитывать на возмещение со стороны Агентства по страхованию вкладов суммы, размер которой не превышает 10 миллионов рублей.
Эскроу-счет – популярный за рубежом инструмент исполнения обязательств. Мировой опыт показывает, что на него можно внести не только денежные средства, но и ценные бумаги, права на объекты интеллектуальной собственности и т.д. Также эскроу-агентами во многих юрисдикциях могут быть не только банки, но и нотариусы, адвокаты или юридические компании. С финансовой точки зрения не все банки готовы работать с застройщиками по такой схеме – «потянут» это только крупные кредитные организации.
По замыслу законодателей, новых обманутых дольщиков возникнуть не должно, а значит, доверие со стороны покупателей будет расти. Если застройщик не исполнит свои обязательства, то покупатель сможет вернуть свои деньги. Однако покупателям в любом случае стоит проверять на благонадежность застройщика, внимательно читать документы перед подписанием, привлекать юристов для проверки чистоты сделки, контролировать ее соблюдение всеми сторонами, ответственно подходить к процессу приемки сданного объекта недвижимости.
Сам механизм покупки для дольщиков изменится не сильно. В соответствии с новыми правилами, покупатель должен будет заключить два соглашения. Первое – договор участия в долевом строительстве с застройщиком, в котором указывается цена приобретаемого жилья (цена договора). Эту сумму можно будет внести исключительно на эскроу-счет. Поэтому параллельно с договором между покупателем и застройщиком будет заключаться договор счета эскроу между покупателем (депонентом), застройщиком (бенефициаром) и уполномоченным банком (эскроу-агентом), в котором и открывается эскроу-счет. В соответствии с этим документом застройщик получит заплаченные покупателем деньги только при выполнении обязательств по договору долевого строительства. Между банком и застройщиком, в свою очередь, будет заключен договор целевого кредита на проведение строительных работ. Обязательства застройщика по этому кредиту после выполнения застройки будут удовлетворены банком с помощью эскроу-счета. После этого остаток средств на нем перейдет застройщику.
Пока у застройщика все еще есть право выбора схемы строительства: он может предпочесть как старую систему долевого строительства, так и перейти на проектное финансирование. Однако после 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов станет обязательным, и договоры долевого участия в прежнем их виде заключаться уже не будут.
Изменения в законе о долевом строительстве вызывают опасения по поводу повышения цен на жилье. В Минстрое РФ повышение подтверждают, однако связывают его с другим фактором – развитием ипотеки. На мой взгляд, на повышение цен на недвижимость точно могут повлиять два события: это увеличение НДС до 20% и полный переход на проектное финансирование строительства. Первое событие повлечет увеличение затрат на строительство (цены на стройматериалы, цена работы подрядчиков, посредников и т.д.). Второе событие будет связано с тем, что застройщики будут получать деньги на строительство в банках под проценты, соответственно, финансовая нагрузка на них увеличится из-за необходимости оплатить сумму основного долга и начисленные проценты. Если при долевом строительстве застройщики фактически на уровне котлована получали от участников долевого строительства деньги, то сейчас будут вынуждены работать за счет своих накопленных резервов и кредитов. Перечисленные события произойдут в течение 1-1,5 лет. Впрочем, «правила игры» функционирования проектного финансирования строительства находятся на стадии формирования, поэтому сейчас можно говорить только о прогнозах и вариантах развития нового для отечественного рынка строительства инструмента.
Источник: UrbanLook